🏦 수도권 집 사려면 ‘6억 넘는 대출’ 불가? 주담대 6억원 제한 총정리
2025년 6월 28일부터 수도권 및 규제지역에서 주택담보대출(주담대) 한도가 6억원으로 일괄 제한됩니다. 소득이 높든, 집값이 비싸든, 예외 없이 대출 한도는 6억원까지. ‘영끌’과 갭투자에 제동을 거는 고강도 대출 규제가 본격 시행됩니다.
🔑 핵심 요약
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적용 지역: 수도권 및 조정대상지역 전체
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대상자: 실수요자 포함 주택 구매 목적 대출자
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대출 한도: 소득·집값 관계없이 최대 6억원
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2주택 이상 다주택자: 주택구입 목적 주담대 전면 금지
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실거주 요건: 대출 후 6개월 내 입주 필수
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갭투자: 전세 낀 매매는 사실상 금지
💡주담대 제한의 배경과 목적
이번 정책은 단순한 ‘대출 축소’가 아닙니다. 급등한 수도권 집값, 과도한 영끌 대출, 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 확산이 맞물려 시장 과열이 심화되었기 때문입니다.
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고가 주택에 대한 과도한 대출 억제
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실거주자 중심 시장 질서 확립
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금융불균형 완화 및 가계부채 관리
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 시행 시점 | 2025년 6월 28일 |
| 적용 지역 | 수도권 및 규제지역 |
| 대출 한도 | 최대 6억원 (소득·집값 무관) |
| 다주택자 | 2주택 이상은 주담대 전면 금지 |
| 실거주 요건 | 대출 후 6개월 이내 입주 |
| 갭투자 | 사실상 금지 |
| 장기 대출 제한 | 40년 → 30년으로 제한 |
📉 시장에 미치는 영향은?
① 서울 아파트 74%가 규제 영향권
서울에서 매매되는 대부분의 아파트가 6억원 이상 대출이 필요한 고가 주택입니다. 결과적으로 중산층 실수요자의 내 집 마련 기회가 축소될 수 있습니다.
② 청년·신혼 실수요자 대출 한계
디딤돌·버팀목 등 정책자금 대출 한도도 줄어들어, 무주택 청년층의 부담이 증가하고 있습니다.
③ 장기 상환 제한 → 대출 여력 위축
최장 40년까지 설정 가능했던 장기 모기지를 30년으로 제한, 대출 가능금액이 줄어드는 결과로 이어집니다.
🧾 이런 분들 꼭 체크하세요
1주택 보유자라도 수도권 내 추가 주택 구매 시 6억 초과 대출 불가
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전세 끼고 매수(갭투자) → 대출 자체가 불가하므로 실거주가 가능해야 함
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무주택자라도 고가 주택 구입 시 자금 계획 필수
📉부동산 시장에 미친 5가지 파장
2025년 6월 28일 시행된 주담대 최대 6억원 제한 조치는 수도권 부동산 시장에 단기적 충격을 주고 있습니다. 거래량 감소, 가격 조정, 전세시장 불안 등 다양한 영향이 나타나고 있습니다.
1️⃣ 거래 급감 및 관망세 확산
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매수 문의 급감, 매도자는 가격 유지로 거래 절벽 상태
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고가 아파트 밀집 지역(강남 3구, 마포, 용산 등)에서 거래량 급락
2️⃣ 고가 아파트 수요 위축
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'똘똘한 한 채' 선호 감소
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단기 급등 지역 중심으로 호가 하락 및 가격 조정 가능성
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상위 소득층과 투기 수요 차단 효과
3️⃣ 실수요자의 내 집 마련 장벽 상승
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서울 아파트의 약 74%가 직접적 영향권
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대출 한도가 줄어 평균 4억 이상 자기 자금 필요
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청년·신혼부부 등 실수요자 대출 사다리 붕괴
4️⃣ 전세시장 불안정 가능성
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매매 수요가 전세로 이동 → 전세 수요 증가, 전세 매물 감소
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갭투자 차단으로 임대 공급 부족 우려
5️⃣ 풍선효과와 양극화 심화
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서울·강남 → 외곽·비규제 지역 수요 이동
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현금 부자만 집 살 수 있는 시장으로 변화
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중저가 주택 쏠림 현상 발생 예상
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
A. 맞습니다. 나머지 금액은 자력으로 마련해야 합니다.
A. 아니요. **소득과 무관하게** 최대 6억원까지만 대출 가능합니다.
A. 예외 없습니다. 정책자금 대출도 동일하게 한도 축소 적용됩니다.
A. 수도권 2주택자 이상은 주택구입 목적 주담대가 **전면 금지**됩니다.
A. **전세 낀 매매는 대출 불가**로, 실거주 목적이 아닌 갭투자는 사실상 금지됩니다.