서울 전역 규제? 2025년 부동산 규제지역 확대 총정리 - 슬기로운 생활정보

🔥 다시 커지는 규제지역

정부는 서울 부동산 시장의 과열 확산에 대응하기 위해 투기과열지구 및 조정대상지역 확대 지정을 공식 예고했습니다.
강남 4구를 중심으로 유지되던 규제가 비강남권과 수도권 일부까지 확대될 가능성이 커졌습니다.

💡 핵심 요약

• 2025년 기준 규제지역: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4곳

• 예정된 확대 대상: 마포, 성동, 동작, 강동, 영등포 등 ‘비강남 한강벨트’

• 수도권도 포함: 과천, 분당, 하남 등 실거래가 급등 지역

• 적용 규제: 대출 축소(LTV·DTI), 세금 중과, 청약 자격 제한 등

• 정부 입장: "시장 과열 지속 시 추가 지정 불가피"

🗺️ 확대되는 투기과열지구

🔸현재 규제지역 및 확대 예정 구역

구분	지역	적용 내용
현재 규제지역	강남구, 서초구, 송파구, 용산구	투기과열지구 + 조정대상지역 지정
서울 내 확대 유력 지역	마포, 성동, 동작, 강동, 광진, 양천, 영등포	‘비강남 한강벨트’ 지역, 최근 집값 급등
수도권 유력 후보	과천, 성남 분당, 하남	청약 경쟁률 급등, 풍선효과 대응 필요

🔸예상되는 조정대상지역

지역	지정 유형 예상	선정 이유
마포구	조정대상지역 + 투기과열지구	한강변 개발 호재와 교통망 확장에 따른 실거래가 급등
성동구	조정대상지역	왕십리·성수동 중심 재개발 붐, 청약 경쟁률 상승
동작구	조정대상지역	노량진·흑석동 일대 정비사업으로 시세 급등
영등포구	조정대상지역	여의도·신길뉴타운 중심으로 거래량·가격 급등
강동구	조정대상지역	상일·고덕지구 청약 흥행, 분양권 거래 활성화
광진구	조정대상지역	자양·구의역세권 재개발 영향으로 가격 상승세
양천구	조정대상지역	목동 재건축 기대감, 학군 수요 지속 유입
과천시	조정대상지역 + 투기과열지구	전매 제한 풀린 단지 중심 실거래가 급반등
성남시 분당구	조정대상지역	분당 리모델링·재건축 본격화로 가격 기대 심리 확대
하남시	조정대상지역	미사·감일지구 신축 단지 위주로 청약 과열

📊 규제지역이 되면 무엇이 달라질까

 

구분	조정대상지역	투기과열지구
LTV(담보인정비율)	무주택 50%, 1주택 30%	최대 40% 이내로 제한
DTI(총부채상환비율)	40% 일괄 적용	35~40%로 더욱 강화
청약 제한	1순위 요건 강화	재당첨 제한, 가점제 확대
분양권 전매	소유권 이전 등기 시까지 제한	전매 금지 강화
세금	다주택자 양도세·취득세 중과	중과세 + 주택 수 제한 강화

 

🔍 정부 입장 및 향후 가능성

 

• “집값 상승세가 비규제 지역으로 확산될 경우 추가 지정은 불가피”

• 서울 전역 지정 가능성도 열어둔 상태

• 토지거래허가구역 확대도 이미 병행 중 (강남3구·용산 전역)

• 청약 경쟁률·실거래가·거래량 등 실시간 지표 모니터링 중

📈 즉, 서울 및 수도권 핵심지역의 규제 강화는 시간문제이며,
특히 무주택자 및 1주택자도 대출과 청약에서 영향을 받을 수 있습니다.

 

❗ 지금 규제 확대에 대비해야 하는 이유

 

• 예상보다 빠른 지정 가능성 → 규제 전 막차 거래 발생 가능

• 투자 전략 수정 필요: LTV 제한, 전매제한 등으로 유동성 위축

• 청약 및 자금 계획 조정 필수

• 양도세, 취득세 중과 적용 여부 확인 필요

 

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

 

Q. 현재 투기과열지구는 어디인가요?
2025년 7월 기준 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4곳입니다.

Q. 조정대상지역 지정되면 대출은 어떻게 되나요?
무주택자는 LTV 50%, 1주택자는 30%로 대출 한도가 제한됩니다.

Q. 비강남권도 규제대상이 될 수 있나요?
네. 마포, 성동, 영등포, 동작 등 ‘한강 벨트’ 지역이 유력 후보로 거론되고 있습니다.

Q. 수도권은 어디가 위험하죠?
과천, 분당, 하남 등 최근 집값 급등 지역은 규제 대상 가능성이 높습니다.

Q. 투기과열지구 지정되면 청약은 불리해지나요?
네. 가점제 위주로 전환되고, 재당첨 제한 등 청약 규제가 강화됩니다.

👆 국토교통부 추가 규제지역 확대