“전세 계약 체결 직후, 무엇을 먼저 해야 할까요?”
전세계약은 단순히 계약서에 도장을 찍는 것으로 끝나지 않습니다.
계약 이후 바로 확인해야 할 서류들이 있으며,
이를 놓치면 수천만 원의 전세보증금을 지키지 못하는 일이 생길 수 있습니다.
특히 요즘 같은 깡통전세·보증사고 증가 시대에는
계약 전부터 확실한 서류 확인과 안전장치 확보가 필수입니다.
- 전세계약 체결 전 반드시 알아야 할 핵심사항과
- 계약 직후 확인해야 할 서류 체크리스트를 정리해드립니다.
🔐 전세계약 체결 전 반드시 알아야 할 유의사항
🧾 계약 전 체크리스트 요약
| 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 등기부등본 확인 | 임대인이 실제 소유자인지 확인, 근저당·가압류 존재 여부 |
| 보증금 대비 선순위 권리 확인 | 전세보증금보다 선순위 채권 합계가 적은지 확인 |
| 불법 건축물 여부 확인 | 건축물대장으로 확인, 다가구·다세대 혼동 주의 |
| 임대인의 체납 이력 확인 | 국세·지방세 체납 시 강제경매 가능성 있음 |
| 전세보증보험 가입 가능 여부 | HUG, SGI서울보증 통해 가능 여부 확인 |
| 절차 | 미이행 시 위험 |
|---|---|
| 전입신고 미이행 | 대항력 상실 → 소유자 변경 시 퇴거 및 보증금 미보장 가능 |
| 확정일자 미이행 | 우선변제권 없음 → 경매 시 후순위로 밀려 보증금 손해 가능 |
🧾 전세계약 후 필수 확인 서류 체크리스트
| 확인 항목 | 내용 | 확인 장소 |
|---|---|---|
| 전세계약서 원본 | 임대인·임차인 정보, 특약사항 확인 및 보관 | 본인 보관 |
| 확정일자 부여 | 우선변제권 확보를 위한 법적 보호장치 | 주민센터 또는 정부24 |
| 전입신고 | 대항력 확보 필수 조건, 즉시 신청 요망 | 주민센터 또는 정부24 |
| 등기부등본 재확인 | 잔금 지급 직전·직후 이상 여부 재확인 | 대법원 인터넷등기소 |
| 임대인 세금 체납 확인 | 국세완납증명서 또는 지방세 확인 요청 | 세무서 |
| 건축물대장 확인 | 불법건축물·용도 불일치 여부 확인 | 정부24 또는 구청 |
| 전세보증보험 가입 | 보증금 회수 위험 대비 보험 가입 검토 | HUG, SGI서울보증 등 |
🧾 둘 중 하나라도 빠지면 보증금이 위험할 수 있음
| 절차 | 미이행 시 위험 |
|---|---|
| 전입신고 미이행 | 대항력 상실 → 소유자 변경 시 퇴거 및 보증금 미보장 가능 |
| 확정일자 미이행 | 우선변제권 없음 → 경매 시 후순위로 밀려 보증금 손해 가능 |
임차인 보호를 위해 만들어진 가장 기초적이고도 강력한 장치가 바로 전입신고와 확정일자입니다. 계약 당일에 처리하는 것이 원칙입니다
❓ 자주 묻는 질문 (FAQs)
Q1. 전입신고와 확정일자는 순서가 중요한가요?
A. 예, 전입신고 후 확정일자를 받아야 우선순위가 형성됩니다.
Q2. 전세보증보험은 누구나 가입할 수 있나요?
A. 건물 조건, 보증금 비율 등에 따라 제한될 수 있으니 사전 확인이 필수입니다.
Q3. 계약 당일 등기부등본을 다시 확인해야 하는 이유는?
A. 잔금 지급 직전 근저당권이 새로 설정될 수 있습니다. '최신본' 필수 확인
Q4. 세금 체납 확인은 어떻게 하나요?
A. 국세완납증명서를 임대인에게 요청하거나 세무서를 통해 확인할 수 있습니다.
Q5. 건축물대장은 왜 확인하나요?
A. 불법건축물, 다가구→다세대 착오 등으로 대항력 상실 우려가 있기 때문입니다.